沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局

【資料圖】

《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》

沈房發(fā)〔2023〕2號

各區(qū)、縣（市）房產(chǎn)、自然資源部門，各相關(guān)單位：

為進一步支持剛性和改善性住房需求，促進我市房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：

新峰解讀：

沈陽市遵循兩會精神：“堅持房住不炒定位，建立實施房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，穩(wěn)妥實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃?！?/p>

“沈5條”是落實上述精神的具體舉措。

一、科學(xué)安排土地供應(yīng)。合理制定年度土地儲備、出讓計劃。結(jié)合已供土地開發(fā)利用及市場庫存情況，科學(xué)確定供地總量、容積率、商住比和出讓時序，采取清單化、滾動式供應(yīng)土地。

新峰解讀：

科學(xué)精準(zhǔn)，因城施策、因區(qū)施策、因企施策，依新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)：

新政明確："商品房總庫存=批而未建+建而未許+許而未售"　，

舉例說明：統(tǒng)計某區(qū)商品房總庫存，其中—

隱性庫存50萬平=房企已拿地未動工25萬平+已動工未銷許25萬平。

顯性庫存50萬平=房企已拿地動工取得銷許但尚未去化的可售庫存。

則，總庫存=隱性庫存50+顯性庫存50=100萬平。

延伸： 高層、小高、多層、洋房、別墅、商業(yè)各類型 庫存占比。

延伸：＜90平、90-120平、120-144平、144-180平、＞180平占比。

二、實施首套個人住房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制。按照人民銀行、銀保監(jiān)會《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》要求，二季度起新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率下限由一季度的LPR-40BP調(diào)整為LPR-50BP，即由3.9%降至3.8%。4月1日起至6月30日有效。

新峰解讀：

2022年12月30日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，建立《建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制》：

各城市政府可于每季末月，以上季末月至本季第二個月為評估期， 對 新建商品住宅售價環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的，階段性放寬首套商業(yè)個貸利率下限。反之上調(diào)。

2023年3月28日"沈5條"發(fā)文下調(diào)，說明沈陽符合上述政策情形。另外，下一個利率政策的時間觀察窗在6月20日以后，屆時新峰&房譜君會依據(jù)密切監(jiān)測的"3月、4月、5月"沈陽新建商品住宅價格環(huán)比、同比漲跌數(shù)據(jù)，來判斷“7月、8月、9月”的利率下限，會進一步下調(diào)還是上調(diào)。

注釋：環(huán)比指"同年鄰月"相比，同比指"對年對月"相比。

三、支持公寓類非住宅去庫存。對購買公寓類非住宅實際用于居住且為首套剛需的，水電氣暖收費價格參照住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

新峰解讀：

此條同時利好一手、二手公寓房市場，減輕居住者實際使用負擔(dān)，刺激公寓庫存去化、加速存量流轉(zhuǎn)。依新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)，2023年截至上周，沈陽新建商品住宅套均成交面積108平，老百姓改善性置業(yè)需求特征盡顯，而同期公寓庫存的套均面積為63.5平，所以此次新政加大了公寓市場扶持力度，支持青年人、新市民剛性自住需求，落實中央精神。

四、進一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。以重點監(jiān)管額度和企業(yè)信用評價為依據(jù)，動態(tài)調(diào)整監(jiān)管資金比例，實施差異化、精細化管理。

新峰解讀：

新政前的預(yù)售監(jiān)管資金支取與建設(shè)節(jié)點進度對照關(guān)系如下—

我們預(yù)計“沈5條”落地后，口碑誠信、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)的房企的現(xiàn)金流，在“保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”利好之外，還將獲得進一步的政策扶持。

五、優(yōu)化限購區(qū)域。繼續(xù)對和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)（不含二環(huán)外）實施限購政策。

新峰解讀：

此條即"沈陽9區(qū)二環(huán)外不限購"。依新峰數(shù)據(jù)系統(tǒng)，2023年截至上周，沈陽累計成交新建商品住宅12351套，其中二環(huán)內(nèi)成交1834套、占比15%；二環(huán)外成交10517套、占比85%?？梢?，在改善性置業(yè)潮下（全市套均108平），沈城人民的自住性置業(yè)升級夢將獲得充分滿足，同時每年涌入沈陽的10萬+（七普數(shù)據(jù)）新市民、新青年也將受益于“賣舊買新”置業(yè)鏈條中，安居樂業(yè)。

沈陽市房產(chǎn)局 沈陽市自然資源局

2023年3月28日